马年春节刚刚结束，上海广州楼市就炸出两则大新闻。
上海发布7条房地产新政，放宽限购，加大公积金贷款额度，放宽房产税征收标准。
广州土拍火爆开场，8家房企决战珠江新城马场地块，拍出广州楼面价新地王。
再加上开年以来二手房成交回暖，市场对于即将到来金三银四传统旺季，不免多了几分期待。
近期，网上已有“房价即将上涨”的论调的出现。而明源君认为，当前楼市已不存在普涨行情，但房地产最难的时刻已经过去。政策加持之下，今年的小阳春值得高看一眼。
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上海率先出台新政，为楼市注入积极预期
2月25日，上海发布楼市“沪七条”，打响了新年楼市新政第一枪。
政策主要围绕三大维度展开。
一，限购进一步松绑
非户籍购房社保年限由3年缩短至1年
社保/个税满3年及以上，外环可购2套（比此前增加1套）
居住证满5年，全市范围内可购1套
二，加大公积金支持力度
首套房公积金最高贷款额度由160万元提高至240万元
认房不认贷，名下无房者，购房按照首套利率认定
多子女家庭第二套公积金贷款额度最高上浮20%
三，放宽房产税免征范围
成年子女家庭在本市购买唯一住房，2026年1月1日起免征个人房产税。
限购放松，主要是满足来沪新市民的置业需求；公积金及房产税政策调整，则是降低购房压力，精准利好有置换需求的群体。
作为新年首个楼市新政，上海此举具有示范作用，为其他城市的政策制定提供了参考样本，更重要的是，为今年楼市注入了积极预期。
一方面，新增“居住证满五”认定标准，突破了以往社保单一通道。
过去，在上海必须缴纳社保或个税满足一定年限才能购房。随着新政的出台，那些在沪工作生活多年的市民，如家政人员也能拥有购房资格。这将释放出又一批购买力。
另一方面，首套房公积金最高240万额度创全国新高。如果叠加“多孩”及“绿建”额度上浮，最高贷款额度可以达到324万元。这个额度同样领跑全国，甚至已经可以覆盖外环大部分刚需房源的房价。
2026年开年，《求是》发文要求地产相关政策“一次性给足”，为今年奠定了政策加码的基调。
上海作为一线城市，也是2025年唯三房价上涨的城市（其他两个城市分别是杭州和太原），是全国楼市的重要风向标。
当下正值“金三银四”前夕，上海率先祭出政策大招，释放各地出来政策加码的积极信号，对市场起到明显的提振作用。
随着预期的改善，今年的楼市小阳春，可以说基本稳了。
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行情提前点燃，楼市小阳春有戏
大家是否留意到，最近网上关于楼市的观点似乎开始变得乐观起来了，还有一些声音认为，房价即将反转上涨。
这一预期的反转，主要源自于对政策的信心，以及局部市场的正向反馈。
从数据来看，市场确实出现了一些积极苗头。一二线城市数据持续向好，甚至罕见的出现小阳春提前信号。
1、核心城市二手房抢跑，成交数据持续向好
2026年的开年以来，核心城市的二手房市场率先回稳。
1月份，深圳全市新建商品房及二手住宅累计网签量突破1万套，其中二手房5281套，创下近9个月新高，同比增长25%。
北京二手住宅网签量1.51万套，同比增长20.8%，创2022年以来同期新高。
上海二手房成交22834套，连续第三个月突破2.2万套，成交量创下近5年同期新高，2025年末的“翘尾行情”仍在延续。
广州二手住宅网签8881套，环比增长1.07%，成交面积同步上涨，核心板块房源去化加速。
其他核心城市的成交情况同样在改。据克而瑞监测的全国重点13城，1月份二手房成交面积约810万平方米，环比上升16%，同比增长33%，相比2025年月均增长18%，成交活跃度显著提升。
淡季不淡，二手房成交逆势攀升，楼市小阳春出现提前启动迹象。
众所周知，二手房完全是市场定价。经过四年多的深度调整，二手房已呈现出一定的性价比。以明源君所在的深圳为例，部分二手房价格已回落至10年前，即上一轮房价大涨之前的价位。
一个重要的参考数据，是租金回报率。
2025年，一线城市租金回报率在1.8%-2.2%，二线城市在2.0%-2.5%。不同区域不同类型产品存在一定的差距，例如深圳核心区域的部分商务公寓租金回报率已达到3%以上，明显高出银行定期存款利率。
按照国际成熟房地产市场的经验，一线城市租金回报率要高于长期国债利率，最好高于房贷利率。
目前30年期国债利率为2.25%以下，首套房公积金贷款利率为2.6%，5年期LPR为3.5%。
尽管仍存在一定差距，但考虑到房贷利率仍有下调空间，房产的性价比有望进一步提升。
另外，中央明确今年将“着力稳定房地产市场”，开年《求是》也释放出政策加码的信号。
在这个节点上出台新政，可谓天时地利人和。为楼市热度延续注入了确定性。
2、楼市分化加剧，再无全面普涨行情
值得注意的是，新房与二手房走势正明显分化——开年以来新房成交表现不及预期。但这并不足以否定市场整体回稳的大趋势。
明源君认为，普涨时代已经结束，结构性分化才是常态。
（1）新房和二手房，承担的使命不一样，表现也会不一样。
简单来说，新房负责稳均价，二手房负责稳成交量。
明源君曾多次提到，房地产“刚需买二手，改善买新房”的成交格局已经成型。二手房成交占比已连续两年超过新房，并且呈现逐年上升的态势。
2025年，克而瑞跟踪的30个重点城市，二手房成交套数在交易总量中的占比已提升至65%左右。
成交面积约2.14亿平方米，同比持平微增0.2%，达到2021年以来的新高。
以价换量、量稳价跌，已成为二手房市场的新常态。
相比之下，新房成交持续缩量。
在明源君看来，这是供应结构调整的必然结果。
近年来，新房供应以改善产品为主导，且豪宅产品的成交占比持续增加。
从各机构公布的数据来看，我国居民收入分布结构仍处于金字塔型向橄榄型过渡阶段。
在这一结构下，中等收入群体尚处于培育期，改善群体的基数仍小于刚需群体。
△2010-2020年居民收入分布情况
与此同时，在“控量提质”的供地政策下，新房供应量持续收缩，新房销售规模必然下降。
比如2025年全国房屋新开工面积为58,770万平方米，同比下降20.4%。其中，住宅新开工面积为42,984万平方米，同比下降19.8%。
因此，简单对比新房与二手房的成交量意义不大。
当前，新房的历史使命是“提质”，是推高“好房子”的水平。
可以看到，近年来各地地王不断，豪宅迭出。
以广州火爆开拍的马场地块为例，楼面价突破8.5万元/平方米，创下广州楼面价新高。
而在去年，北京、上海、深圳、成都、杭州等地也都拍出了新地王。
同时，各核心城市陆续涌现豪宅新标杆。上海、杭州、太原等城市，去年在优质改善产品的主导下，实现了新房均价正增长，为其他城市树立了止跌回稳的样本。
今年这一趋势仍将延续。
值得一提的是，二手房和新房市场之间具有传导关系。
“卖旧买新”是当前主流成交方式，二手房成交放量，也将为新房市场导入更多购房力，助推新房成交量上升。
但整体而言，稳定新房成交均价的重要性，将优先于追求成交量。
（2）各能级城市分化持续加剧，一二线有望先升
全国市场分化持续加剧。
不少高能级城市在产业支撑和人口持续流入的背景下，已经率先实现二手房成交量回升，新房成交均价趋稳。
在这一轮的楼市小阳春中，高年级城市将继续领跑。
而广大三四线城市在严格限制新增供应的背景下，陷入去库存持久战，市场回稳步伐明显滞后。
全国性的普涨行情已难再现。
正如明源君近期在文章中提到的，对于未来的房地产，已经没必要简单的定义“反弹”或“反转”，而是应该像对待人的发展一样，20岁有20岁的精彩，50岁有50岁的事业。新房与二手房、高能级城市与低能级城市之间，各有各的使命与宿命。
短期来看，随着市场预期回升、政策持续加码以及供应结构优化，本轮“小阳春”行情值得期待。
长期来看，局部市场的结构性机会与细分产品的差异化表现，才是值得持续关注的重点。
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